Wie aan beleggen in vastgoed denkt, ziet al snel rendement, passieve inkomsten en tastbare waarde. Maar zodra je zelf vastgoed bezit en verhuurt, komen er ook belastingregels om de hoek kijken. Eén daarvan is btw. Niet het meest boeiende onderdeel, maar wel belangrijk als je geen onnodige risico’s wilt lopen. Veel beleggers kiezen voor een zakelijk hypotheekfonds om deze regels te omzeilen. Daarmee beleg je in vastgoed zonder dat je zelf eigenaar bent, en dus ook zonder zorgen over belastingzaken of administratieve rompslomp. Maar als je wel kiest voor direct bezit en verhuur, dan zijn er grofweg drie situaties die je moet kennen als het om btw gaat.
Verhuur zonder btw
De meeste vastgoed verhuur is vrijgesteld van btw. Dat betekent dat je geen btw over de huur hoeft te rekenen, maar ook geen btw mag terugvragen over kosten zoals aankoop, verbouwing of onderhoud. Vooral bij woningen geldt deze regeling standaard. Dus ook als je flink hebt geïnvesteerd in bijvoorbeeld verbouwingskosten of inrichting, kun je de btw daarover niet terugvorderen. Dat maakt deze vorm van verhuur vaak financieel minder interessant, zeker wanneer je te maken hebt met hoge kosten waarop veel btw drukt. Juist daarom kiezen steeds meer mensen ervoor om indirect te beleggen in vastgoed, bijvoorbeeld via een fonds. Je profiteert dan van het rendement van vastgoed, zonder dat je zelf te maken krijgt met de btw-regels waar particuliere verhuurders wél aan vastzitten.
Verhuur die automatisch met btw belast is
Sommige vormen van verhuur zijn niet vrijgesteld, maar standaard belast met btw. Dat geldt bijvoorbeeld als je een parkeerplek verhuurt, een vakantiewoning aanbiedt, een safeloket beschikbaar stelt of losse installaties en machines verhuurt. In dat geval breng je dus wél btw in rekening over de huur. Het voordeel hiervan is dat je de btw op je gemaakte kosten dan wel mag aftrekken. Houd er wel rekening mee dat dit alleen geldt als het écht gaat om los verhuurde voorzieningen. Verhuur je bijvoorbeeld een parkeerplek bij een woning, dan kan die alsnog vrijgesteld zijn.
Verhuur met een bewuste keuze voor btw
Er is ook een tussenvorm waarbij je kiest om btw in rekening te brengen, terwijl het in eerste instantie niet hoeft. Dit heet ‘optie voor belaste verhuur’. Je kunt hiervoor kiezen als je verhuurt aan een huurder die ondernemer is én minimaal 90 procent van zijn activiteiten met btw belast uitvoert. In dat geval mogen jullie samen afspreken dat de verhuur met btw verloopt. De voordelen? Jij mag dan btw terugvragen over kosten zoals verbouwing, aankoop of onderhoud. Maar dit moet wel goed geregeld zijn. Denk aan een verklaring van de huurder, een huurcontract met de juiste voorwaarden en een tijdige vastlegging, uiterlijk binnen drie maanden na start van de verhuur.
Wat als er iets verandert?
Als de huurder stopt of niet meer voldoet aan die 90-procentvoorwaarde, dan vervalt automatisch het recht op belaste verhuur. Vanaf dat moment mag je geen btw meer rekenen over de huur én moet je stoppen met het terugvragen van btw op kosten. Soms moet je ook eerder teruggevraagde btw alsnog (gedeeltelijk) terugbetalen. Verkoop je het pand, dan blijft het huurcontract in stand en verandert er fiscaal meestal niets zolang de huurder dezelfde blijft.
Let op bij het eerste gebruik van een pand
Bij de aankoop van een pand is het belangrijk hoe je het vervolgens gebruikt. Wil je de btw op de aankoop terugvragen, dan moet je het pand ook gebruiken voor btw-belaste verhuur. Staat het pand eerst een tijd leeg en ga je het daarna zonder btw verhuren, dan kan de Belastingdienst die btw alsnog terugvorderen. Ook bij tijdelijke vakantiewoningverhuur die later verandert in reguliere verhuur, kan dit spelen. De regel is simpel: wie btw aftrekt, moet het pand ook gebruiken voor activiteiten die met btw belast zijn.